Aedas Homes: El peso de la construcción

En la última presentación de resultados la variación de existencias es la primera fuente de ingresos

Ayer 28 de noviembre, el grupo inmobiliario Aedas Homes remitió a la CNMV el informe de los resultados de su primer semestre fiscal, con cierre el 30 de septiembre.

A grosso modo, si nos limitáramos a digerir el resumen de los medios de comunicación: “Aedas Homes gana 3,6 millones el primer semestre y avanza hacia un récord de 1.000 M de facturación anual”.

Según el informe formal, el beneficio del período fue de 3,57 millones de euros. Fruto de un volumen de ingresos de 230 millones, derivados en gran parte de la venta de sus promociones. Pero, también, impulsado por la partida “Variación de existencias”, superior a la cifra de negocio, por un total de 242,62 millones de euros.

La imputación de ingresos por variación de existencias no es una entrada de efectivo real, sino que se trata del reconocimiento de los trabajos que hace la compañía para su cartera inmobiliaria. También conocido como “capitalización de costes”.

En este caso, como se refleja en el anexo de los resultados, gran parte de este importe corresponde a las actividades para las “Promociones en curso”. Entre los últimos seis meses, se incorporaron 314 millones de euros a esa partida.

Contablemente, los costes relacionados con la construcción de activos inmobiliarios para la venta tienen doble entrada en la cuenta de resultados. En primer lugar, se imputan como gastos (coste de los materiales, mano de obra…). Pero, también se tienen en cuenta estos costes para reconocer que se está construyendo una existencia (una promoción) para la cartera. De modo que tiene un “efecto neutro”.

Esto es de utilidad para que cuando se ejecute la venta de cualquier inmueble, la empresa reconozca solo el beneficio o la pérdida (plusvalía o minusvalía). En lugar de registrar en los resultados el importe total de la venta de todo el inmueble.

Pero el modo de contabilizar así las construcciones también es un tanto engañoso. Pues se anticipan ingresos futuros, aún pendientes de ejecutar. Y se reconocen ingresos según el coste de la construcción, y no en función del valor estimado de mercado del inmueble.

Además, como vemos en las cuentas, no es una entrada de efectivo real: Aunque Aedas Homes cerró el semestre con un resultado de explotación de 15,3 millones de euros y un EBITDA de 17,8 millones de euros. Por flujo de efectivos de las actividades de explotación, la empresa perdió 236 millones de euros. Y eso sin contar sus necesidades de capex.